À quels moments dois-je payer mon promoteur ?
Quand un logement neuf (appartement ou maison) est vendu avant qu’il ne soit construit (ou que sa construction soit achevée), on dit qu’il est vendu en VEFA. La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est régit par le code de la construction et de l’habitat.
Le règlement du prix de vente d’un logement en VEFA
Dans le cadre d’une opération en VEFA, un contrat de réservation (contrat préliminaire) est signé entre l’acquéreur (vous) et le promoteur. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver un logement au coeur de son programme. Une description de ce logement (surface approximative, nombre de pièces, situation de l’immeuble, prix estimatif, délai d’exécution des travaux…) est précisée au contrat. Le prix de vente définitif (qui sera ensuite validé lors de la signature du contrat définitif) pourra évoluer en fonction de la variation de l’indice du bâtiment (appelé l'indice BT01). Cependant, vous avez la possibilité de négocier un prix ferme dès la signature du contrat de réservation.
Bien que ce ne soit pas obligatoire, le promoteur peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Seul ce dépôt de garantie est encadré par la loi et autorisé. Aucun autre règlement ne peut vous être exigé avant le démarrage effectif des travaux. Le dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix convenu au contrat de réservation, si le contrat de vente est signé dans un délai maximum d’un an. Ce taux passe à 2% du prix si le contrat de vente est signé dans un délai compris entre un et deux ans.
En VEFA, contrairement à un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), vous achetez votre logement neuf (maison ou appartement) en même temps que le terrain, au même promoteur. Vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. La loi impose à votre promoteur de respecter une grille d’appels de fonds. Ces appels de fonds correspondent à des pourcentages (maximum) du prix convenu au contrat de vente définitif. Autrement dit, un promoteur facture un pourcentage maximum du contrat aux différentes étapes de la construction. Ces étapes sont les suivantes :
Après la réalisation des fondations (coulage du béton généralement) : jusqu’à 35% du prix de vente définitif
Après la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité (mise hors d’eau) : jusqu’à 70% du prix de vente définitif
À l’achèvement des travaux (équipements posés) : jusqu’à 95% du prix de vente définitif
Puis un dernier appel de fonds de 5% du prix est payable au moment de la livraison du logement (remise des clefs)
La livraison de votre logement
En VEFA, la livraison est le moment où vous recevez les clés de votre logement. C’est à ce moment précis que vous avez la possibilité de faire le tour de votre logement avec votre promoteur. Si vous constatez des malfaçons ou des incohérences entre les travaux réalisés et les éléments contenus dans votre contrat de vente définitif, vous devez les mentionner afin qu’elles puissent être inscrites dans le procès-verbal de livraison. Le procès-verbal de livraison sera signé en fin de rendez-vous (par vous et votre promoteur).
Les imperfections dites mineurs (qui ne rendent pas votre logement impropre à sa destination) ne sont pas prises en compte. Suite à ce rendez-vous de livraison, vous disposez d'un délai d'un mois pour déclarer des malfaçons que vous n’auriez pas vues ou mentionnées le jour de la livraison. Ces malfaçons doivent être envoyées à votre promoteur par courrier recommandé (avec AR). Votre promoteur a un an pour lever ces malfaçons (autrement dit, faire les réparations).
Vous avez la possibilité d’être assisté par un expert le jour de la livraison. Contrairement à la réception d’une maison individuelle (contrat CCMI), l’assistance d’un expert ne vous privera pas du délai supplémentaire (1 mois) dont vous disposez pour notifier des malfaçons à votre promoteur.
Le règlement des 5% restants
Au moment de la livraison de votre logement, votre promoteur peut exiger le solde du prix de vente (généralement 5%). Cependant, en cas de réserves constatées (ou malfaçons), vous pouvez « conserver » ce montant jusqu’à la réalisation effective des travaux (levée des réserves). En revanche, s’il est conservé, ce montant doit obligatoirement être consigné auprès d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le Président du Tribunal Judiciaire. En l’absence de consignation, vous n’avez pas droit de bloquer le règlement du dernier appel de fonds et de conserver les fonds à votre banque.
Avec le service Ma Réception De Travaux, la consignation du dernier appel de fonds peut être réalisée simplement et rapidement. Il vous faut à peine 5 minutes pour ouvrir un compte de consignation (à votre nom) et consigner le montant de votre dernier appel de fonds. Le service Ma Réception De Travaux s’occupe de faire accepter cette consignation à votre promoteur et de toutes les démarches administratives nécessaires auprès de la banque.
Les avantages de la consignation avec Ma Réception De Travaux
Dans le cadre de l’achat de votre logement en VEFA, la consignation du dernier appel de fonds est une obligation si vous avez notifié des réserves et que vous ne souhaitez donc pas régler les 5% restants à votre promoteur. Vous ne pouvez conserver le montant du dernier appel de fonds une fois que vous avez récupéré les clefs de votre logement. Cette consignation vous permet également de sécuriser votre projet immobilier en bloquant le solde du prix sur un compte bancaire (ouvert à votre nom), et ce, jusqu’à la levée des réserves. Votre promoteur est, quant à lui, garanti du paiement du solde de sa prestation (s’il lève effectivement les éventuelles réserves constatées).
En passant par le service Ma Réception De Travaux, vous bénéficiez non seulement d’un cadre juridique fiable mais également de l’accompagnement d’un tiers de confiance en cas de litige avec votre promoteur. Ce tiers de confiance c’est CONITY. CONITY est composé d'une équipe d’experts dont la raison d’être est d’améliorer l’expérience des particuliers qui se lancent dans des travaux de construction ou de rénovation de leur logement. Grâce à CONITY et au service Ma Réception De Travaux, vous bénéficiez de conseils tout au long de la réception de votre logement.
Pour ouvrir un compte sur mareceptiondetravaux.fr, vous êtes invité à remplir le formulaire suivant : souscrire au service. L’équipe Ma Réception De Travaux prend alors contact avec vous par mail sous 24h. La première étape pour l'équipe Ma Réception De Travaux, sera de faire « accepter » la consignation à votre promoteur. Bien qu’il ne soit pas en mesure de la refuser, ce dernier n’est pas toujours très bien informé des obligations règlementaires qui encadrent la livraison de son programme immobilier.
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